Oder geht das vielleicht doch?
Viele Unternehmen stehen zukünftig vermehrt vor der Herausforderung, aufgrund der auslaufenden Zinsbindung, eine Neufinanzierung der Immobilien zu deutlich kostenintensiveren Konditionen abschließen zu müssen.
Betrachtet man die generelle Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre, hat der Unternehmer einen faktisch höheren Immobilienwert, einen aufgrund der planmäßigen Abschreibungen niedrigeren bilanziellen Buchwert und eine höhere monatliche Belastung.
Die Differenz zwischen dem Buch- und Marktwert wird als stille Reserve bezeichnet. Eine Realisation dieser Reserven gelingt nur durch einen Verkauf. Im Bereich der Maschinen und Anlagen (Mobilien) sind Sale-&Lease-Back-Transaktionen zur Schaffung von Liquidität ein gängiges Instrument. Es wird im Gegensatz zu Immobilien dadurch vereinfacht, dass diese Maschinen nicht ortsgebunden sind.
Bei Immobilien handelt es sich bei einer solchen Transaktion deshalb richtigerweise um ein Sale & Rent Back. Die Immobilie wird an einen Investor veräußert und langfristig, in der Regel 15 Jahre und länger, von dem Unternehmen angemietet. Es ist kein klassisches Asset-Based-Finance-Model, bei welchem das Asset im Laufe der Zeit zurückerworben wird. Eine optionale Rückkaufoption am Ende der Mietlaufzeit, kann jedoch individuell vereinbart werden.
Vorteile für bonitätsstarke Unternehmen
Gebundenes Kapital kostet Geld, und in Zukunft deutlich mehr als in den letzten Jahren. Liquide Mittel sind sowohl für das Unternehmenswachstum als auch in Krisensituation von besonderer Bedeutung. Für Unternehmen mit guter Bonität kann ein Sale & Rent Back deshalb durchaus interessant sein, da der Verkaufspreis eng mit dem Mietvertragswert verknüpft ist. Hier gilt, je geringer das Risiko, desto höher der Verkaufspreis.
Vorteile für Unternehmen in der Krise
Für Unternehmen in einer schwierigen Situation kann ein Sale & Rent Back das dringend benötigte Sanierungskapital liefern. Hier wird der Wert mehr an der Immobilie als an dem Mietvertrag gemessen. Wenn diese eine gute Nachnutzung bietet, wird auch hier das Risiko für den Erwerber als gering eingestuft.
Bei höheren Zinsen ist die Ausstattung mit Eigenkapital von besonderer Bedeutung, da eine Aufnahme von Fremdkapital sehr kostenintensiv ist. Für den Unternehmer stellt sich deshalb die simple Frage, warum Geld leihen, wenn man es eigentlich schon hat.
